România, poziție de forță în strategia logistică europeană: CBRE analizează tendințele și criteriile care redefinesc piața imobiliară industrială în 2026

Piața imobiliară industrială și logistică din România a încheiat 2025 cu cea mai bună performanță din ultimii ani, iar prima jumătate a lui 2026 confirmă fundamentele structurale solide cu care a debutat anul. Dincolo de cifre, CBRE România observă o schimbare profundă în comportamentul chiriașilor: deciziile de relocare și expansiune nu mai sunt tranzacții reactive, ci procese strategice, fundamentate pe date și planificate cu luni sau ani în avans.

 

Activitatea totală de închiriere de spații industriale și logistice din România a depășit, în 2025, pragul de 1 milion de metri pătrați, în linie cu nivelurile istorice din 2022 și 2023 și cu o creștere de 26% față de anul anterior. Trimestrul al patrulea a fost unul excepțional, cu 427.400 mp tranzacționați - o creștere de 67% față de aceeași perioadă a anului precedent.

Rata de neocupare la nivel național este de 3,8%, cu București la 3,5% și orașele regionale ușor mai sus, la 4%. Capitala continuă să domine piața, concentrând 73% din activitatea națională de leasing industrial. Stocul modern de spații a atins 8,17 milioane de metri pătrați, la un preț de închiriere de listă mediu stabil, de 4,75 EUR/mp/lună.

Cel mai important indicator al schimbării de comportament din piață rămâne, însă, ponderea contractelor de preînchiriere: 44% din cererea netă din 2025 a fost generată de companii care au securizat capacitate viitoare înainte ca spațiile să existe fizic. 

„Cererea industrială a României s-a dublat la fiecare cinci ani, în ultimele trei cicluri. Pe măsură ce intrăm în al patrulea, estimăm că cererea anuală va atinge 1,5 milioane de metri pătrați pe an”, declară Călin Badea, Consultant Industrial & Logistics CBRE România.

România, beneficiară directă a relocării strategice a lanțurilor de aprovizionare

Companiile internaționale continuă să își regândească lanțurile de aprovizionare, iar fenomenul de „friendshoring”, respectiv relocarea producției și distribuției în țări considerate stabile geopolitic și economic, plasează România într-o poziție favorabilă. Costurile competitive ale forței de muncă, proximitatea față de piețele principale ale Uniunii Europene, infrastructura în extindere și aderarea completă la spațiul Schengen creează un context rar pentru economia românească.

Aderarea la Schengen are, în acest sens, un impact concret, nu doar simbolic: modelele de distribuție pentru companiile cu operațiuni transfrontaliere se recalibrează, firmele de logistică terță parte (3PL) își regândesc rețelele, iar terminalele de transbordare capătă o relevanță nouă. România devine astfel, în Europa, un nod logic în strategiile de distribuție multi-țară.

Infrastructura rutieră contribuie semnificativ la această dinamică. Autostrăzile A0 și A7 schimbă geografia logistică a țării, aducând în atenția investitorilor zone anterior subutilizate. Dezvoltarea bazată pe noduri - în jurul intersecțiilor de autostradă și al aglomerărilor logistice - va deveni tot mai intensă, iar zone considerate astăzi periferice pot deveni, în doi-trei ani, printre cele mai competitive din piață.

Oferta se restrânge, iar competiția pentru activele de calitate se intensifică

Din perspectiva ofertei, 2025 a adus o contracție semnificativă: noua ofertă livrată a fost de aproximativ 342.000 mp, cu 49% mai puțin față de anul anterior. Consecința directă este o competiție intensificată pentru activele bine poziționate, cu specificații tehnice moderne și acces rapid la infrastructură.

Pentru 2026, specialiștii CBRE estimează circa 464.000 mp de spații în construcție la nivel național, din care Bucureștiul va absorbi 64%. Vestul și nord-vestul țării - Cluj, Timișoara, Oradea, Arad - au consolidat în 2025 rolul de noduri regionale, cu 17% din activitatea totală de închiriere națională, în timp ce estul, nord-estul și sudul României, susținute de infrastructura în dezvoltare, vor atrage cerere în creștere pe măsură ce noile axe de autostradă devin operaționale.

Logistica și retailul au dominat cererea în 2025 și vor continua să o facă în 2026, susținute de creșterea comerțului electronic, consolidarea rețelelor de distribuție și presiunea constantă pe eficiența lanțului de aprovizionare. Din perspectiva investitorilor, activele industriale și logistice bine poziționate continuă să atragă interes, în special proprietățile de clasă B cu fluxuri de numerar stabile - randamentul prime se menține la 7,5%, într-un context de îmbunătățire graduală a condițiilor de finanțare.

Ce înseamnă „spațiul potrivit” pentru chiriașii din 2026

Dincolo de tendințele macro ale pieței, CBRE România observă o transformare profundă a criteriilor pe care chiriașii industriali și logistici le aplică în procesul de selecție a unui spațiu. Logica tradițională - preț pe metru pătrat și locație - a fost depășită de o abordare mult mai sofisticată, generată de presiuni reale: costuri operaționale, competiție pentru forța de muncă, angajamente de mediu, social și guvernanță corporativă (ESG) și viteza de dezvoltare a comerțului electronic.

Analiza CBRE identifică cinci criterii care influențează, în prezent, decizia finală de selecție a unui spațiu industrial sau logistic în România:

• Accesibilitatea reală, nu locația - Distanța efectivă față de bazinele de forță de muncă, timpii de deplasare în orele de vârf și disponibilitatea transportului public sau organizat de angajator influențează direct rata de fluctuație a personalului, acesta fiind unul dintre cele mai mari costuri ascunse ale unei operațiuni logistice.
• Specificațiile tehnice moderne - Înălțimea liberă de 10-12 metri, de exemplu, a devenit standard pentru depozitarea verticalizată automatizată; capacitatea portantă a pardoselii, numărul și tipul rampelor, puterea electrică disponibilă și eficiența energetică a clădirii sunt evaluate riguros, nu doar enumerate într-un caiet de sarcini.
• Standardele ESG, de la opțional la obligatoriu - Certificările pentru clădiri verzi (BREEAM, LEED) și infrastructura pentru vehicule electrice au devenit condiții de bază pentru numeroase corporații internaționale, presiune transmisă întregului lanț de aprovizionare, inclusiv operatorilor logistici locali.
• Flexibilitatea contractuală - Clauzele de expansiune, opțiunile de subînchiriere parțială și termenii de reziliere adaptați specificului afacerii au devenit la fel de relevanți ca specificațiile fizice ale spațiului, într-un mediu economic în care planificarea pe termen lung este tot mai dificilă.
• Soliditatea financiară a dezvoltatorului - Într-o piață în care contractele de preînchiriere reprezintă aproape jumătate din cererea netă, evaluarea riguroasă a istoricului de livrare și a structurii de finanțare a dezvoltatorului devine o componentă esențială a procesului de analiză și evaluare prealabilă.

Aceste criterii interacționează între ele, iar gestionarea corectă a compromisurilor, bazată pe date concrete, este factorul care diferențiază o decizie de relocare sau de expansiune reușită de una care poate genera probleme operaționale pe termen de cinci până la zece ani.

Rolul consultanței strategice oferite de CBRE: de la definirea cererii la predarea cheii

Există o confuzie frecventă în piață privind rolul consultanței imobiliare industriale, deseori asociată exclusiv cu prezentarea unui portofoliu de spații disponibile. Serviciile de consultanță strategică oferite de CBRE România intervin, în realitate, cu mult înainte de acest punct - adesea înainte ca o companie să fi decis că România este destinația potrivită pentru operațiunile sale.

Procesul de consultanță CBRE acoperă întregul ciclu decizional: evaluarea strategică a pieței (de ce România și nu o altă țară din regiune), definirea cererii reale a clientului prin interviuri structurate și înțelegerea modelului de business, analiza riguroasă a locațiilor pe baza unei matrice de criterii adaptate fiecărei operațiuni - accesibilitate, forță de muncă, infrastructură, riscuri de mediu, condiții contractuale și reputația dezvoltatorului - și negocierea termenilor contractuali, până la predarea cheii și începerea activității operaționale.

Costul real al unei decizii necorespunzătoare privind alegerea unui spațiu industrial nu apare în contractul de închiriere, ci în rotația accelerată a personalului, în costuri de transport neoptimizate, în incidente operaționale cauzate de specificații tehnice insuficiente sau în penalități plătite clienților din cauza întârzierilor de livrare. Într-o piață cu o rată de neocupare de 3,8% și cu o competiție în creștere pentru activele de calitate, marja de eroare s-a redus considerabil.

Perspectivă pentru restul anului 2026: oportunitate pentru companiile pregătite

România a intrat în 2026 cu fundamente ocupaționale solide în sectorul industrial și logistic, iar prima parte a anului confirmă această direcție. Cererea este reală și susținută structural, nu speculativă, iar oferta controlată menține condiții competitive pentru proprietarii de active de calitate. Companiile care vor câștiga în restul anului - atât chiriașii, cât și investitorii - sunt cele care intră în piață pregătite: cu date, cu o strategie clară și cu o înțelegere nuanțată a contextului local.

CBRE România reafirmă angajamentul de a pune la dispoziția companiilor care evaluează o decizie de relocare, expansiune sau intrare pe piața industrială și logistică din România expertiza locală, datele de piață și capacitatea de consultanță strategică necesare pentru o decizie informată.