Oferta mai mare și opțiunile extinse remodelează piața industrială și logistică din România în 2026

Piața industrială și logistică din România a intrat în a doua jumătate a anului 2026 într-o poziție mai echilibrată, deoarece creșterea semnificativă a ofertei noi a adus mai multe opțiuni pentru chiriași, după doi ani în care disponibilitatea spațiilor a fost foarte limitată.

Potrivit CBRE România, rata națională de neocupare a ajuns la 5,97% în trimestrul al doilea din 2026, iar în București a crescut la 6,1%, echivalentul a aproximativ 247.400 mp de spații moderne disponibile. Această schimbare oferă companiilor care caută spații industriale sau logistice mai multă flexibilitate atât în procesul de selecție, cât și în negocieri, deși proprietățile premium, cu specificații moderne și acces direct la principalele coridoare logistice, rămân foarte căutate.

Această evoluție vine în contextul în care aproximativ 653.000 mp de spații industriale și logistice noi sunt așteptați să fie livrați în România în 2026, aproape dublu față de cei 342.000 mp finalizați în 2025. Bucureștiul a reprezentat 79% din oferta nouă livrată în prima jumătate a anului.

În același timp, cererea rămâne robustă. Aproximativ 458.000 mp au fost tranzacționați în primul semestru al anului 2026, inclusiv 14 tranzacții care au depășit 10.000 mp, confirmând faptul că activitatea de închiriere continuă să fie susținută de necesitățile operaționale ale ocupanților.

O piață mai echilibrată, cu chirii stabile

Creșterea disponibilității nu s-a tradus prin presiuni de scădere asupra chiriilor. Chiriile prime solicitate au rămas stabile la 4,75 euro/mp/lună, în timp ce chiria medie a ajuns la 4,35 euro/mp/lună, în creștere cu 2,4% față de anul precedent.

Pre-închirierile continuă, de asemenea, să joace un rol important în piață, reprezentând 39% din volumul total al tranzacțiilor din primul semestru al anului 2026. Totuși, ponderea acestora a scăzut față de nivelul excepțional de 61% înregistrat în primul trimestru, deoarece volumul mai mare de spații finalizate oferă chiriașilor mai multe oportunități de a selecta unități disponibile imediat.

Pentru companiile care planifică relocări, consolidări sau extinderi, rezultatul este un mediu decizional diferit față de anii 2023 și 2024, când ratele de neocupare sub 4% limitau semnificativ numărul opțiunilor potrivite.

În București, stocul modern vacant totalizează acum aproximativ 247.400 mp dintr-un stoc total de 4,07 milioane mp. Acest lucru oferă chiriașilor o gamă mai largă de opțiuni, însă nivelul de disponibilitate diferă considerabil între subpiețe și tipurile de clădiri. Facilitățile moderne premium, cu specificații tehnice solide și acces la coridoarele A1, A2 și A0, continuă să atragă rapid cererea, în timp ce proprietățile mai vechi și amplasamentele din subpiețe secundare pot oferi o disponibilitate mai mare și condiții comerciale mai avantajoase.

A0 schimbă harta logistică a Bucureștiului

Infrastructura influențează tot mai mult dezvoltarea subpiețelor logistice din regiunea București-Ilfov.

Secțiunea sudică a autostrăzii A0, cu o lungime de 51 km și operațională din iulie 2025, îmbunătățește conectivitatea din jurul Capitalei și deschide noi oportunități de dezvoltare în zone din Ilfov care anterior aveau un rol mai limitat pe piața logistică.

În timp ce coridorul A1 din vestul Bucureștiului continuă să concentreze cea mai mare parte a stocului logistic modern, noile investiții în infrastructură cresc treptat competitivitatea zonelor sudice și estice.

Pentru chiriași însă, alegerea între coridoarele A1, A2, A0 și alte subpiețe necesită mai mult decât o simplă comparație a distanței față de București. Timpii reali de tranzit, restricțiile de acces pentru vehicule grele, accesibilitatea pentru angajați, disponibilitatea forței de muncă și proximitatea față de infrastructura vamală pot avea un impact operațional pe termen lung mai mare decât nivelul chiriei.

Costul ocupării depășește valoarea chiriei

În contextul unei oferte mai mari de proprietăți disponibile, CBRE România subliniază importanța evaluării Costului Total de Ocupare (Total Cost of Occupancy), și nu doar a chiriei lunare.

Specificațiile tehnice pot influența direct productivitatea, consumul de energie și costurile operaționale pe întreaga durată a contractului de închiriere. Printre factorii care trebuie analizați se numără înălțimea utilă de 10-12 metri, capacitatea electrică instalată și posibilitățile de extindere, configurația rampelor și a curții de manevră, precum și capacitatea clădirii de a susține instalarea de panouri fotovoltaice.

Performanța ESG devine, de asemenea, tot mai relevantă. Certificări precum BREEAM sau LEED, iluminatul LED, monitorizarea consumului și sistemele eficiente energetic pot influența costurile de operare pe durata contractului.

Flexibilitatea contractuală reprezintă o altă considerare importantă, în special pentru companiile ale căror nevoi de spațiu se pot modifica. Drepturile de extindere, posibilitatea subînchirierii parțiale și clauzele de încetare pot influența semnificativ adecvarea pe termen lung a unei proprietăți.

Mai multe opțiuni fac informațiile de piață și mai importante

Piața industrială și logistică din București-Ilfov intră într-o nouă etapă: oferta este în creștere, chiriile rămân stabile, iar autostrada A0 modifică echilibrul dintre locațiile logistice consacrate și cele emergente.

Acest lucru oferă chiriașilor mai multă flexibilitate, dar face și mai complexă comparația dintre alternativele disponibile.

Prin urmare, decizia este din ce în ce mai mult despre identificarea locației și a clădirii care susțin cel mai bine operațiunile unei companii pe întreaga perioadă a contractului de închiriere, luând în considerare conectivitatea, specificațiile tehnice, accesul la forța de muncă și costul total de ocupare, alături de nivelul chiriei.

Echipa Industrial & Logistics a CBRE România combină date actuale de piață cu analiza cerințelor operaționale ale fiecărui chiriaș pentru a sprijini companiile în evaluarea acestor variabile și în identificarea celei mai potrivite locații și strategii imobiliare.